在台北市擁7間房、身價上億元...再窮都能靠房地產翻身
海禾通商法律事務所高級顧問。曾在工地扛水泥，以第一名考進台大法研所民商法組，畢業後接手的第一個案子，就是2009 年因槍擊而轟動一時的正義國宅都更案。他一邊當律師一邊在補習班教書，靠著身兼數職累積第一桶金，年僅36 歲就在台北市擁有7 間房、台北市跟台中市7 家店面，身價上億元，並因此成為《商業周刊》1383期封面人物。
我26歲開始投資房地產，會投入這一行 ，受母親的影響很深。我家境不好，母親賣過衣服、賣過鞋子，也曾在菜市場賣雞、賣菜，賣過很多東西，我從小就常跟做生意的媽媽聊天，並從中思索一些事情。
母親的啟迪：別買賣「標準化商品」
她說同樣是女裝，常常這裡賣300元、那裡賣290元，無論怎麼賣價差都不大，甚至只會愈來愈低，賣雞賣鴨也是一樣，因此我把這些「訂價無法掌握在自己手裡」的商品定義為「標準化商品」。
其實，像電腦等3C商品也一樣，經常上市沒多久就開始跌價，這種商品無法創造價格，放到過季還得想辦法打消庫存，愈放愈沒價值，不像酒可以愈陳愈香。
20 年前，大約在1995年左右，我母親因緣際會去工地幫人煮飯，認識了工地經理，就拜託工地經理給她機會賣房子。以前她幫工地工人煮飯，一個月薪水才28,000元，但是賣房子卻能賺到300萬。
於是我母親告訴我，房子這種商品跟賣衣服不同，因為房子較難比價：畢竟地點不同、樓層不同、格局不同、坪數不同，自然無法相提並論，好比說三重的房子，要怎麼跟仁愛路比？而母親給我的這些觀念，種下了我日後想要投資房地產的因子。
跟標準化商品相比，我覺得投資房地產有幾個優點：我可以自住，可以出租，也可以放著等增值，畢竟房子放著也不會立刻就壞。
我22 歲當上律師，23 歲創立律師事務所。因為從小家境不好，想要努力賺錢，律師事業剛起步時收入較少，我就在補習班兼差教不動產課程。我的第一桶金大約有兩、三百萬，就來自律師執業與補習班老師的收入。
當年我的看房筆記，形同現今的「實價登錄」
當時來補習班上我不動產法律課程的學生很多是房仲人員，由於我們雙方只是師生沒有利害關係，所以這些仲介都很願意跟我分享他們的「事蹟」。
那時仲介還沒有收取服務費6%的上限，房仲除了賺仲介費還能賺差價，所以我常聽他們誇口說，屋主賣500萬拿到500萬，但他卻能拿到400萬，因為實際上他是以900萬成交。當時我還很年輕，沒有感覺其中的不妥，只覺得：「天呀！不動產的獲利空間真是驚人！」
當時不動產的交易資訊非常不透明，所以我一邊存錢，一邊聽仲介說他們怎麼議價，之後我就開始看房子，同時認真做功課。做功課的目的，就是要減少這種因為資訊不對稱而不小心買貴（或被坑騙）的可能性。
有人說買房子，投資必須比自住更注意接手問題，如果是自住，買得起比較重要。有人認為：「如果是自住有差別嗎？」其實我認為自住反而要比投資更加注意接手問題，因為壞的物件放十年只會變得更壞，其增值幅度會趕不上市場的漲幅。比方說你50年前買在淡水，跟50年前買在政大那一帶，請問誰換房時比較有機會換到台北市的市中心呢？
看房子絕對不能亂槍打鳥，什麼區域都看，要先問自己最喜歡哪個區域，並鎖定一個地區集中看屋，原則上這些標的最好不要相距太遠，且生活機能亦相差不多。
在這段看房歲月，我拿出當年考研究所的拚勁，非常認真做筆記。我看過的每間房子都會做記錄，而且不管最後購買與否，都會持續追蹤該物件的後續發展，包括房子最後花了多久時間賣掉、成交價格多少等等。
當年沒有實價登錄，這些資訊都要一筆一筆問出來。我會盡量找菜鳥房仲，因為他們通常比較誠實，能問出較多資訊。買房子如果要靠話術殺到八折價，先決條件是做好這些功課，才有可能達到效果。
房價能砍幾折？首先你得練習猜價格
等我房子看得夠多、筆記累積夠豐厚，就開始練習出價，這種練習不是為了成交，而是為了培養價格敏銳度。我會在物件成交之前，猜測它會以什麼價格成交，邊猜邊修正自己的看法。
那就好像企業參與標案，如果得標的標價位比第二順位高出太多，一定不會開心，因為那代表自己買貴了；如果得標價格只比對手高出不到5%，這才是「有賺到」的標價。
猜久了你就會發現，議價空間大小，會隨著地點、屋齡、總價、地點跟房型大小、甚至有無車位等因素而有所變化。影響殺價幅度的因素很多，甚至同一區位在不同時間點能下殺的幅度也可能會產生變化，而這些都需要認真研究，經過頻繁猜價格的練習與修正，才能對房價的判斷愈來愈精準。
假設你在捷運淡水沿線看到開價3,000萬元以上的房子，砍到八折價絕對沒問題、你甚至可以從七折開始出價；但如果是搶手物件千萬不可以開價開得太離譜，例如當時我就發現，杭州南路只要總價在1,600萬以下的房子，幾乎都能在兩個月內脫手，妳如果從七折開始出價，一定買不到。
實價登錄是中性工具，助漲助跌要看市場氛圍
現在大家有實價登錄可以查詢，要做功課更方便了。對我來說實價登錄是一種中性工具，可能助漲，也可能助跌，如果房市氣氛好就助漲、氣氛差就助跌。倘若政府的不動產政策不明朗，則民眾會採取觀望態度，此時只要有人便宜賣，房價就有可能向下修正。
可惜很多年輕人認為假日不能好好休息、還得四處奔波看房子很辛苦，而不願意犧牲休假時間做功課，但是做這些功課確實能幫助自己省下可觀的房價，辛苦絕對值得。以我為例，我投資的範圍主要鎖定台北市大安區、中正區、信義區和中山區，剛開始辛苦做的功課，讓我至今對這些地區的住宅、商用不動產的價格仍保有敏銳度，對自己的好處絕對一輩子受用。
第一次進場就賺錢，長期持有，就不怕任何風吹草動
我就這樣四處看房子、做筆記、磨練價格敏感度，一直到我預測一間房子多久以後能賣掉（市場搶手度）、成交價是多少（跟開價相比能砍到多少價格）的數字非常接近，才正式進場買房子。
我首先鎖定徐州路一帶，記得我成交的第一間房子，當年的門牌是徐州路82號。這條路本來就短，當時我觀察到這裡釋出的物件很少，對我來說，這代表兩個意義：一是住進去的人似乎都不想賣，表示這裡的生活機能還不錯，住起來舒適。二是物件少，將來也比較容易以高價賣出。
最後我買下一個一層樓只有兩戶、共80坪打通的物件，總價約2,880萬元。因為這附近就是台大醫院，考量到未來能接手的對象應該是醫生，於是我把房子隔成兩戶各40坪的物件，且只持有10 個月就獲利出場。
不過，當時我接觸房地產的時間還不夠長，以為房地產應該要短期操作，今天買明天賣。直到我因為律師工作認識了幾位房地產專家，跟著他們學了許多專業知識，才開始投資店面。
我從這些專家身上學到，買進後至少放個十年、二十年，因為在這段期間，房價可能從30 萬變成300萬，這才是真正能在房市賺大錢的重要關鍵！
當時某個專門投資蛋黃區店面的專家告訴我，只要買在黃金地點，不管房價怎麼波動、打房政策怎麼「推陳出新」，你晚上都不必擔心會睡不著覺。「想想看，如果你買在東區第一排黃金店面，還會有什麼原因讓你睡不著呢？」專家如是說。 |
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